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什么是满五唯一,住宅如何计算满五时间?

    在二手房交易中,会缴纳相应的税费,如增值税、个人所得税等等,当然,这些税也不是所有的房子都需要缴纳的,满足一定条件的房屋,税费也可以申请减免。比如我们常说的“满2年”和“满五唯一”。而能否享受到税费优惠,就要看卖方的房子是否符合“满2年”或“满五唯一”的标准。如果满足标准,则能省去一大部分的税款。

    例如:小明有一套房屋没有满2年,如果他的房子计税总价为100万,那么他卖房时需要缴纳:增值税及附加税=100万÷1.05×5.6%≈53333元;个人所得税=100万÷1.05×1%≈9523元。同样,如果他的这套房子满了2年,那他就省下大约53333元!

    那么,怎样判断房屋是否“满2年”和“满五唯一”呢?

一、怎么判定房屋“满2年”?

    首先,房屋“满2年”是指房屋登记满2年。最直接的判定方法就是查看房屋所有权证/不动产权证书上的登记日期,截止到这一次交易过户的时间是否满2年。

    另外,还有一些房屋满2年的时间不是以房屋所有权证/不动产权证书上的登记日期为准的,而是根据房屋缴纳契税时的契税票的填发日期来计算,也就是我们常说的“孰先原则”。

    例如:小明有套房屋,下发房屋所有权证的时间是2015年12月1日,但是他缴纳契税的时间是2015年2月5日,如果小明2017年7月要出售这套房屋,是不需要缴纳5.6%的增值税及附加税的。

    会出现这种时间差的房屋大多数是因为卖方的房屋是购买的新房,新房一般都是先缴纳契税,交房后1年左右才会下发房屋所有权证/不动产权证书,因此判定这类房屋是否满2年就得看契税票的填发日期。

二、什么是“满5唯一”?

    通俗来讲,“满5”就是购房者拥有房屋的时间大于或等于五年。“唯一”就是业主以家庭为单位,在所有家庭成员名下,在房管局登记或备案的有且只有这一套房产。(注意:以家庭为单位是指夫妻双方+未成年子女,成年子女不算在内。)

    那这个时间是从什么时候开始计算的呢?

    其实,判断房屋是否满5年的方法和上述判断房屋满2年的方法一样,都是根据查看房屋所有权证/不动产权证上的登记日期,或者查看房屋契税票的填发日期,同样是遵循“孰先原则”。

    举例:

    一套普通住宅的建成时间是2011年,契税票的填发日期是2012年2月,房屋所有权证的登记日期是2013年5月。如果卖家2017年7月决定出售这套房屋,算作满五(契税票满五年,房屋所有权证未满五年,按契税票的填发时间计算)。

小编提醒

    有一类房屋计算满2年或满5年的时间比较特殊,那就是通过继承/赠与所得的房屋,这类房屋就不能这样简单的来判断了。

    继承或赠与的房产,可按照原来老房产证的时间来计算是否满2年或满5年。像一般的离婚换证、继承/赠与换证、老证换新证等没有产生实际交易的,也可按照原来老房产证的时间来计算。

    举例:

    张女士在2016年从过世的父亲那儿继承了一套房产,并打算出售,该房产是其父亲于2008年购买并取得房屋所有证的。那么计算这套房屋满五年的时间就可以从2008年计算。

    简单来说,判断一套房屋是否满2年或满5年,一般都是以最近一次买卖过户的时间来算。如果不清楚或不记得房屋的交易时间,产权人可以持身份证和房屋所有权证/不动产权证,到房管局查档窗口申请查全档并打印,所有的关于该套房屋的交易记录都有很清晰的记录。